Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen ist möglich!

 In Christine Wicht, FEATURED, Politik (Inland), Wirtschaft

Vorbildlich: der Wiener Gemeindebau

Es wird so getan, als seien Wohnungsnot und ständig steigende Mieten ein neues Thema. Dabei gab es all die Probleme bereits vor langer Zeit. Deutschland war einmal auf einem guten Weg, die öffentliche Hand hat in groß angelegten Projekten bezahlbaren Wohnraum geschaffen. Doch seit etlichen Jahren überlässt der Staat den Wohnungsbau Investoren, mit den bekannten Folgen. Dabei sollten sich unsere Entscheidungsträger zurück besinnen, aus den Erfahrungen lernen und den Bau von Genossenschaftswohnungen und Werkswohnungen im großen Stil wieder vorantreiben und den Markt nicht allein den Investoren überlassen, nach dem Motto „Staat vor privat“. Die Realität zeigt, Investoren schaffen keinen bezahlbaren Wohnraum, das bleibt eine elementare Aufgabe der öffentlichen Hand. (Christine Wicht)

Zu Beginn der industriellen Revolution zogen Arbeiter in Städte, vor allem nach Berlin und in das Ruhrgebiet, um ihr Glück zu suchen. Die Städte waren auf den enormen Zustrom nicht vorbereitet, Wohnraum war knapp und beengt, Betten wurden gleich mehrfach vermietet, sogenannte Schlafgänger nutzten Betten, für die sie stundenweise zahlten. Es herrschten unzumutbare Wohnverhältnisse, die hygienischen Zustände waren katastrophal und Krankheiten wie Typhus, Cholera und Tuberkulose breiteten sich als Folge von Verelendung und extrem beengten Wohnverhältnissen aus. Vor dem Hintergrund der desolaten Wohnungssituation in Essen zum Beispiel war die  Beschaffung von Wohnraum eine dringende Notwendigkeit für die Firma Krupp. Der Bau von Werkswohnungen ist nicht auf philantropische Beweggründe zurückzuführen, sondern entspringen rein wirtschaftlichen Gründen. Krupp war schließlich Investor und schuf Wohnraum indirekt nur für den eigenen Profit. Da die schlechten Lebensbedingungen zu einem häufigen Ortswechsel der Beschäftigten führten, was sich wiederum ungünstig auf den Betrieb und dessen Produktion auswirkte. Vor allem die spezialisierten Arbeiter wurden durch die Bereitstellung von Wohnraum an das Unternehmen gebunden. Die Firma Krupp war das erste deutsche Unternehmen, das zu Beginn der 1860er Jahre, Arbeiterwohnungen hauptsächlich in der Nähe des Firmengeländes errichtete. Alfred Krupp schuf 1856 die ersten Wohnheime für unverheiratete Arbeiter und 1861 die ersten Werkswohnungen für Meister. Es entstanden größere Arbeitersiedlungen mit Schulen und 1870 ein eigenes Krankenhaus (https://www.thyssenkrupp.com/de/unternehmen/historie/). Allerdings wurden die Wohnungen auf dem Fabrikgelände bereits in den 1930er Jahren abgerissen, weil die Produktionsstätten erweitert wurden (http://www.kunstgeschichte-ejournal.net/99/1/Kr%C3%A4mer_Deutsche_Unternehmer_und_ihreArbeiterkolonien.pdf). Die öffentliche Hand ließ das zu.

Auch das Kaiserreich überließ die Wohnraumentwicklung überwiegend privaten Eigentümern und Spekulanten, die immer nur ihren eigenen Vorteil im Sinn hatten. Erst mit der Einführung der bismarckschen Sozialgesetzgebung verbesserte sich die Situation der Arbeiterschaft etwas, doch die grundsätzliche Problematik des Wohnraummangels blieb. Deshalb wurde am 28. März 1918 das preußische Wohnungsgesetz verabschiedet. Es enthielt Ausführungsbestimmungen und wurde durch weitere Gesetze und Verordnungen zum Wohnungsbau ergänzt. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage an Wohnungen schossen die Mietpreise dennoch unkontrolliert in die Höhe. Daraufhin wurde zusätzlich eine Mietenkontrolle eingeführt, die die Miethöhe begrenzen und verhindern sollte, dass die vorhandenen Wohnungen für Teile der Bevölkerung unbezahlbar wurden. Die Gründungen zahlreicher Wohnungsbaugesellschaften sollten den Bau neuer Wohnhäuser vorantreiben (https://weimarblog.wordpress.com/2012/07/06/ambivalente-moderne-kulturelle-innovationen-und-zerkluftungen-architektur/#more-230). Mit Art. 155 der Verfassung der Weimarer Republik strebte der Staat darauf hin „… jedem Deutschen eine gesunde Wohnung und allen deutschen Familien, besonders den kinderreichen, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohn- und Wirtschaftsheimstätte zu sichern.“ Während der Weimarer Republik wurden viele Wohnungsbauprojekte gefördert. Wohnungspolitik wurde einer der wichtigsten Bereiche des sozialstaatlichen gesellschaftlichen Ausgleichs. Hier ging es vorrangig um die Versorgung  einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen mit Wohnraum zu günstigen Preisen in guter Qualität (http://www.k-faktor.com/files/wohnen.pdf).

Die 1920er-Jahre gelten bis heute als das „goldene Zeitalter“ der Wohnungspolitik. Bis Mitte der 1920er-Jahre gab es bereits 4.000 Wohnungsgenossenschaften in Deutschland, die oft auch ohne staatliche Unterstützung neue Siedlungen bauten. Sie beruhten auf der Idee der Gemeinnützigkeit: Alle Gewinne, die erwirtschaftet werden, müssen wieder in den eigenen Betrieb investiert werden (http://www.fluter.de/wohnen-damals-und-heute). 1919 wurden genossenschaftliche Bauunternehmen in vielen Städten gegründet. Sie sind als „Bauhütten“ bekannt geworden und stellten den Anfang des gewerkschaftseigenen gemeinnützigen Wohnungsbaues dar. 1920 gründeten die Bauarbeitergewerkschaften den Verband Sozialer Baubetriebe (VSB) als Dachorganisation der Bauhütten. Der Kongress des Allgemeinen Deutschen Gewerkschaftsbundes bestätigte durch einen entsprechenden Beschluss im Jahre 1922 die Richtigkeit dieses Weges. Nachdem die Inflation ihren Höhepunkt überschritten hatte, wurde die Deutsche Wohnungsfürsorge AG (DEWOG), als Spitzengesellschaft einer großen Gruppe gegründet, die im gesamten Reichsgebiet tätig war und an der sich auch die Volksfürsorge beteiligte. Bis zur Auflösung dieses gewerkschaftlichen Unternehmens der Gemeinwirtschaft durch das Hitlerregime, wurden fast 50 000 billige Wohnungen fertiggestellt, die für ihre ausgezeichneten Einrichtungen (gemeinschaftliche Waschküche, Spielplätze und Kindergärten) bekannt waren (http://library.fes.de/gmh/main/pdf-files/gmh/1979/1979-02-a-065.pdf). In der Zeit des tiefen wirtschaftlichen Einbruchs seit 1930, waren etliche der Maßnahmen eingeleitet worden, die selbst die Nationalsozialisten jetzt zur Grundlage ihrer Politik erklärten und weiterführten: die Rücknahme öffentlicher Mittel, die Förderung der Wohnungsproduktion auf dem flachen Land, die Begünstigung des Kleinhausbaus vor großen Mietshausbauprojekten. In mancher Hinsicht reichte die Verbindung zur Weimarer Wohnungspolitik aber noch in die Zeit vor der Weltwirtschaftskrise zurück. Die Wohnungszwangswirtschaft wurde hinsichtlich der Marktkontrolle durch Mieterschutz und Mietpreisbindungen beibehalten. Die Wohnraumbewirtschaftung hingegen wurde im April 1933 abgeschafft, was aber nur auf den ersten Blick wie ein Bruch mit dem vorherigen System anmutet. Auch diese Entscheidung war schon unter Brüning gefallen (Ulrike Haerendel, http://www.z-sozialreform.de/ccm/cms-service/stream/asset/?asset_id=697046).

Björn Egner schreibt in seiner Abhandlung über die Wohnungspolitik seit 1945 der Bundeszentrale für politische Bildung: „Nach dem zweiten Weltkrieg galt es zunächst, den Bau und Wiederaufbau von Wohnungen massiv zu fördern. Zu viele Häuser waren komplett zerstört und Millionen Heimatvertriebene aus den verlorenen Gebieten brauchten dringend Wohnraum. Zu Beginn der 1950er-Jahre wurden in Deutschland über 500.000 Wohnungen fertiggestellt, der Großteil davon im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Gegen Ende der 1960er Jahre begann die Phase der Sozialen Marktwirtschaft auch in der Wohnungspolitik. Die Idee, dass der Staat „breiten Bevölkerungsschichten“ Zugang zu Wohnraum zu verschaffen habe, ging zugunsten der marktwirtschaftlichen Idee zurück. Dies manifestierte sich unter anderem im stufenweisen Abbau der Wohnungszwangswirtschaft. Mit Blick auf den großen Erfolg im bisherigen Wohnungsbau reduzierte der Bund zu Beginn der 1960er Jahre die Ausgaben für dieses Instrument drastisch. Björn Egner weiter: „… fand in den 1980er Jahren eine Vermarktlichung des Wohnungssektors statt. Die Aktivitäten im Sozialen Wohnungsbau wurden weiter auf ungefähr 74.000 Einheiten pro Jahr reduziert.“ Die Bundesregierung argumentierte, der Wohnungsmarkt sei durch die bisher anhaltenden Bestrebungen der öffentlichen Hand sowie private Investorentätigkeit insgesamt ausgeglichen. Selbst als Ende der 1980er Jahre auf den großstädtischen Wohnungsmärkten ein weiterer Engpass überdeutlich wurde, bestand Wohnungsbauminister Oscar Schneider auf der guten Marktlage: „Die Wohnungsversorgung in unserem Lande ist nicht gut. Sie ist nicht sehr gut. Sie ist ausgezeichnet.“ Egner stellt fest, dass seit 2006  beispielsweise nur noch 35.000 Wohnungen gefördert wurden, die meisten davon im Bestand und seit Beginn der Kanzlerschaft von Angela Merkel 2005 waren bislang keine großen mietrechtlichen Weichenstellungen mehr zu verzeichnen“ (http://www.bpb.de/apuz/183442/wohnungspolitik-seit-1945?p=all).

Auch heute konzentrieren sich, ebenso wie zu Beginn der Industrialisierung, die Arbeitsmöglichkeiten in Städten. Schon heute können Arbeiter und Angestellte die ständig steigenden Mieten nicht mehr aufbringen. Aber es gibt im Wohnungsbau durchaus nachahmenswerte Beispiele für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Das sozialdemokratische Wien hat in den 1920er Jahren mit dem Gemeindebau begonnen und kontinuierlich bis heute daran festgehalten. Dies ermöglicht der Stadt Wien auch heute noch problemlos einem Großteil der Wiener Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum zu bieten.

Der Wiener Gemeindebau

Die Stadt Wien verwaltet, saniert und bewirtschaftet die städtischen Wohnhausanlagen. Dazu gehören rund 220.000 Gemeindewohnungen (davon rund 1.600 HausbesorgerInnen-Dienstwohnungen und 7.500 Wohnungen in Fremdverwaltung), 6.000 Lokale und über 47.000 Garagen- und Abstellplätze (https://www.wien.gv.at/wohnen/wienerwohnen/). In Wien entstehen jedes Jahr 6500 neue Sozialwohnungen, die mit Fördergeldern errichtet werden. Die Wohnungen sind auf die Bedürfnisse der Bewohner ausgelegt, einschließlich der Infrastruktureinrichtungen wie Waschhäusern, Geschäften, Lokalen, Kindergärten, Mütterberatungen, Ärztpraxen, Badeanstalten und großzügigen Grünflächen, die Platz zur Erholung bieten. Sogar Kunstwerke befinden sich regelmäßig an und in den Gemeindebauten. Zwei Drittel der Wienerinnen und Wiener leben in einer Gemeindebauwohnung. Acht von zehn neuen Wohnungen werden derzeit aus Mitteln der Wiener Wohnbauförderung finanziert. Wien gilt seit vielen Jahren als internationaler Vorreiter im geförderten Wohnbau. Durch die direkte Objektförderung können weit mehr neue Wohnungen errichtet werden als in anderen Großstädten. Noch deutlicher ist die Spitzenstellung in der Modernisierung: Pro Jahr werden in Wien Häuser mit ca. 10.000 Wohnungen gefördert saniert, in München sind es nur ca. 1000 (siehe Seite 22: Gemeindebau – Geschichten, Daten Fakten – Wiener Wohnen https://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=6&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiew4P_kJjVAhVGWhoKHUDBDfEQFghRMAU&url=https%3A%2F%2Fwww.wienerwohnen.at%2Fdms%2Fworkspace%2FSpacesStore%2Ff38ed212-a694-4181-a9b4-fadbcc638a37%2FWiener-Gemeindebau-deut.pdf&usg=AFQjCNFgGFqGjNZE-NjkGIlNhqLmFPHahw).

Genossenschaftliches Wohnen

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) ist eines der 15 Mitglieder des Bundesverbands Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Der Verband hat seinen Sitz in Berlin und die Rechtsform eines eingetragenen Vereins. Im VdW Bayern haben sich die sozial orientierten bayerischen Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen. Sie sind die wichtigsten Anbieter von bezahlbarem Wohnraum im Freistaat. Die Durchschnittsmiete bei den 458 Mitgliedsunternehmen beträgt 5,38 Euro pro Quadratmeter. Die Mitglieder bewirtschaften rund 440.000 eigene und 86.000 Wohnungen für Dritte. Damit wohnt fast jeder fünfte bayerische Mieter in der Wohnung eines Verbandsmitglieds. Der Verband kritisiert, dass sich die Zahl der bayerischen Sozialwohnungen dramatisch verringert und führt als Grund die auslaufenden Sozialbindungen der in der Nachkriegszeit errichteten Wohnungen an. Zudem werden neue Sozialwohnungen kaum noch gebaut, obwohl sie auch weiterhin dringend benötigt werden. In Bayern engagieren sich fast nur noch die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern im sozialen Wohnungsbau. Doch auch für diese Unternehmen werde es zunehmend schwierig, die niedrigen Mieten im Mietwohnungsneubau und nach größeren Modernisierungen zu halten. Wenn Mieten im einstelligen Eurobereich weiterhin möglich sein sollen, ist ein deutliches Umschwenken in der Wohnungspolitik erforderlich. Der soziale Wohnungsbau muss wieder in das Zentrum der politischen Aufmerksamkeit geholt werden (http://www.vdwbayern.de/vdw-bayern/geschichte/). Genossenschaften sind nach wie vor eine nachhaltig funktionierende Lösung, weil das Geld immer reinvestiert und nicht an Anteilseigner ausgeschüttet wird. Obendrein sind Genossenschaften aufgrund ihrer Eigentümerstruktur für Investoren-Heuschrecken ungenießbar.

Mietshäuser Syndikat

Eine weitere Möglichkeit bezahlbar zu wohnen bietet das Mietshäuser Syndikat, das sich an Projekten beteiligt, um diese sicher dem profitorientierten Immobilienmarkt zu entziehen.

Das Miethäuser-Syndikat ist keine Genossenschaft, es ist eine singuläre, kooperativ und nicht-kommerziell organisierte Beteiligungsgesellschaft zum gemeinschaftlichen Erwerb von Häusern, die selbstorganisiert in Gemeineigentum überführt werden, um langfristig bezahlbare Wohnungen für die Erwerbsgemeinschaft und Raum für Initiativen zu schaffen (https://de.wikipedia.org/wiki/Mietsh%C3%A4user_Syndikat). Die Entscheidungen werden basisdemokratisch abgestimmt. Die generelle Autonomie der Projekte wird durch ein Vetorecht des Mietshäuser Syndikats gegen Zugriffe auf das Immobilienvermögen juristisch eingeschränkt, um eine mögliche Reprivatisierung und erneute Vermarktung der Häuser zu blockieren. Das Mietshäuser Syndikat als Bindeglied bildet das stabile organisatorische Rückgrat des Verbundes, in dem sich ein vielfältiges Geflecht von Beziehungen, auch direkt zwischen den Hausprojekten, entwickelt und Kommunikation und Solidartransfer ermöglicht werden. 125 Hausprojekte und 20 Projektinitiativen bilden bereits einen festen Verbund. Das Bindeglied, das diesen Verbund absichert, heißt Mietshäuser Syndikat. Jedes dieser bestehenden Hausprojekte ist autonom, d. h. rechtlich selbstständig mit einem eigenen Unternehmen in Form einer GmbH, das die Immobilie besitzt. Leider geht der starke Wunsch der Projektinitiative nach einem selbstorganisierten Hausprojekt so gut wie immer einher mit einer äußerst schwachen Kapitalausstattung der Mitglieder und somit der GmbH. In Anbetracht der zum Bau oder Kauf erforderlichen Mittel hat sie allenfalls symbolischen Charakter. Denn für den Erwerb der Immobilie muss der Hausverein meist Hunderttausende von Euros leihen: Mit Krediten von der Bank und/oder direkt von Menschen, die das Projekt unterstützenswert finden und dort ihre Ersparnisse parken (zitiert aus: https://www.syndikat.org/de/unternehmensverbund/). Es wäre wünschenswert, dass mehr Bürger ohne Erben, die ein Haus besitzen, es dem Mietshäuser Syndikat verkaufen statt an einen Investor. So entstünde nachhaltiger Wohnraum, der auf Dauer bezahlbar bliebe. Würde eine Immobilie mangels Erben beispielsweise an den Staat fallen (Bundesvermögensamt), würde dieser das Haus mit hoher Wahrscheinlich meistbietend an einen Investor verkaufen, was sicher nicht im Sinne der wohnungssuchenden Bürger ist. Mit dem Neoliberalismus ist dem Land und den Bürgern fatalerweise der Sinn für das Gemeinwohl abhanden gekommen, ganz nach dem Motto: „Wenn jeder an sich denkt, ist auch an jeden gedacht“. Es geht nicht immer nur um den Einzelnen, es geht um die Gemeinschaft, um die nächsten Generationen, die teils unter prekären Verhältnissen arbeiten werden und auch leben können müssen. Das ach so reiche Deutschland gerät auf einem absteigenden Ast, wenn weiterhin alle Gewinne privatisiert und Verluste sozialisiert werden. Es tropft nichts von oben nach unten, den Trickle-down-Effekt gibt es nicht. Ebenso funktioniert bei der Wohnraumversorgung der Laissez-faire-Grundsatz nicht, nach welchem sich der Staat nicht in die Ökonomie einmischen darf.

Nicht nur eine verfehlte bzw. fehlende Wohnungsbaupolitik, ist schuld an der Misere. Auch die Problematik, dass den Städten und Gemeinden aufgrund der Steuerpolitik und des internationalen Steuerdumpings Einnahmen wegbrechen, führt dazu, dass für die Finanzierung der Daseinsvorsorge das Geld fehlt. Wenn der Staat die Schaffung von bezahlbarem Wohnungsbau den Investoren überlässt, macht er den Bock zum Gärtner. Bürgermeister täten gut daran, sich in Wien beraten zu lassen, damit die Wohnraummisere in teuren Großstädten endlich ein Ende nimmt und mehr Bürger entspannt wohnen können und nicht mehr in ständiger Angst leben müssen.

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